Audit Énergétique Obligatoire pour Vendre : Ce Qu'il Faut Savoir

Depuis avril 2023, les propriétaires de maisons classées F ou G doivent fournir un audit énergétique lors de la mise en vente. Cette obligation, introduite par le décret du 9 août 2022, va bien au-delà du simple DPE. Voici tout ce que vous devez savoir.

L'audit énergétique : depuis quand obligatoire ?

L'obligation d'audit énergétique pour la vente de passoires thermiques a été introduite par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, puis précisée par le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 et le décret n° 2022-1143 du 9 août 2022.

Le calendrier de mise en œuvre est progressif :

• À partir du 1er avril 2023 : obligation pour les maisons individuelles et immeubles en mono-propriété classés F ou G
• À partir du 1er janvier 2025 : extension aux logements classés E
• À partir du 1er janvier 2034 : extension aux logements classés D

Qui est concerné ?

En 2024, l'obligation d'audit énergétique s'applique aux :

• Maisons individuelles classées F ou G au DPE
• Immeubles d'habitation détenus par un seul propriétaire (mono-propriété) classés F ou G

Sont exemptés :

• Les biens classés A, B, C, D ou E
• Les biens en copropriété (chaque lot n'est pas soumis à l'audit ; seul le DPE individuel suffit)
• Les biens non résidentiels (commerces, bureaux)
• Les biens vendus suite à une décision judiciaire (successions contentieuses, saisies)

DPE vs audit énergétique

Ces deux documents sont complémentaires mais différents :

Le contenu d'un audit réglementaire

L'audit énergétique réglementaire doit obligatoirement contenir :

• Une estimation de la performance énergétique actuelle du bien
• Une description des travaux à réaliser pour atteindre les classes D, C ou supérieure
• Au moins deux scénarios de travaux, dont un permettant d'atteindre la classe B ou mieux
• Pour chaque scénario : les travaux à réaliser, leurs coûts estimés, les aides financières mobilisables, les économies d'énergie attendues
• L'état estimé du bien après travaux (nouveau classement DPE théorique)

Coût et financement

Le coût d'un audit énergétique réglementaire varie selon plusieurs facteurs :

• Surface du bien (plus c'est grand, plus c'est cher)
• Complexité du bâti (maison avec dépendances, nombreux niveaux)
• Région (tarifs plus élevés en Île-de-France)
• Professionnel choisi (diagnostiqueur, bureau d'études, architecte)

En moyenne, comptez entre 700 et 1 200 € pour une maison individuelle standard.

Financement possible : si vous êtes propriétaire occupant souhaitant rénover avant de vendre, MaPrimeRénov' peut prendre en charge jusqu'à 100 % du coût de l'audit selon vos revenus.

Choisir le bon professionnel

Tous les diagnostiqueurs immobiliers ne sont pas habilités à réaliser des audits énergétiques réglementaires. Pour être valide, l'audit doit être réalisé par :

• Un diagnostiqueur immobilier certifié avec la mention spécifique « audit énergétique »
• Un bureau d'études thermiques certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)
• Un architecte avec formation complémentaire en audit énergétique

Vous pouvez vérifier les certifications sur le site de l'ADEME ou sur les annuaires professionnels. Exigez toujours une attestation de certification en cours de validité avant de signer un devis.

Impact sur la vente

L'audit énergétique doit être fourni à l'acheteur potentiel dès le stade de l'annonce, c'est-à-dire avant même la première visite. Il doit être annexé au compromis de vente et à l'acte authentique.

Stratégiquement, un audit qui propose des scénarios de rénovation réalistes à coûts raisonnables peut rassurer l'acheteur et faciliter la vente, en lui montrant qu'une rénovation est faisable et qu'il peut bénéficier d'aides.

En revanche, un audit révélant des travaux très lourds (100 000 € et plus) peut décourager certains acheteurs ou justifier une négociation de prix importante.