Divorce et Séparation : Que Faire de la Maison ?
La séparation d'un couple soulève inévitablement la question du logement commun. Qu'il s'agisse d'une résidence principale achetée ensemble ou d'un investissement locatif, les enjeux financiers et humains sont importants.
Le sort du logement familial lors d'un divorce
Lorsqu'un couple marié divorce, la liquidation du régime matrimonial détermine le sort des biens communs. Pour les couples en régime de communauté réduite aux acquêts (régime légal), les biens achetés pendant le mariage appartiennent à parts égales aux deux époux.
Les partenaires de PACS et les concubins ont des règles différentes : l'indivision est fréquente, chacun étant propriétaire en proportion de son apport réel (à défaut, à moitié).
Les trois options principales
Lors d'une séparation, trois solutions principales existent pour le logement :
- Vendre le bien et partager le produit : solution la plus simple et la plus rapide pour rompre tout lien financier. Le notaire répartit le prix de vente après remboursement du crédit immobilier restant.
- L'un rachète la part de l'autre (rachat de soulte) : l'un des ex-époux souhaite garder la maison et dédommage l'autre de sa quote-part. Cela nécessite un refinancement bancaire dans la plupart des cas.
- Rester en indivision : les deux ex-conjoints restent copropriétaires, souvent le temps que les enfants terminent leur scolarité. Cette solution demande une bonne entente durable.
L'attribution préférentielle du logement
Dans certains cas, l'un des époux peut demander au juge l'attribution préférentielle du logement familial. Cette procédure est possible notamment lorsque des enfants mineurs résident dans le logement et que l'un des parents en a la garde principale.
L'attribution préférentielle ne dispense pas du paiement d'une soulte à l'autre époux si la valeur du bien dépasse sa quote-part.
Implications fiscales du partage
Le partage d'un bien immobilier lors d'un divorce est soumis au droit de partage, fixé à 2,5 % de l'actif net partagé. Cette taxe est due au Trésor Public et est généralement répartie entre les deux parties.
La vente du logement principal dans le cadre du divorce est exonérée de plus-value immobilière à condition que le bien ait constitué la résidence principale des deux époux jusqu'à la mise en vente.